Utrecht wil betere prijskwaliteitsverhouding voor middenhuurwoningen

Er komen in Utrecht nieuwe kaders voor nieuw te bouwen woningen in de middenhuursector. Door de blijvende vraag naar middenhuurwoningen, een woningmarkt onder hoge druk en daardoor schaarste, blijft de ontwikkeling van de voorraad middenhuurwoningen een complexe opgave. De nog door de gemeenteraad vast te stellen kaders beogen voor huurders een betere prijskwaliteitsverhouding te verzekeren, met behoud van een goed rendement voor de pensioenfondsen en andere institutionele beleggers. Zo wil Utrecht wonen betaalbaar en van goede kwaliteit houden.

Er is veel vraag naar woningen met een huur tussen 710 en 950 euro per maand. Ook de belangstelling van marktpartijen om in dit middensegment huurwoningen te realiseren is overweldigend. In 2017 worden naar verwachting circa 2000 middenhuurwoningen in aanbouw genomen. Dat is vier keer zoveel als in 2014, toen Utrecht startte met het Actieplan Middenhuur.

Terwijl de doelstelling om het aanbod te vergroten gehaald is, hebben niet alle woningen in dit segment de kwaliteit die Utrecht met duurzame en gezonde verstedelijking voor ogen heeft. Veelal gaat het om kleine appartementen met een steeds hogere prijs per m2. Daarnaast is de verwachting dat de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel door het Rijk voor zelfstandige huurwoningen tot 40m2 de trend van kleinere woningen tegen stijgende prijzen in de hand zal werken. Met nieuwe kaders in een geactualiseerd Actieplan Middenhuur wil Utrecht sturen op een redelijke prijskwaliteitsverhouding van deze woningen en zo extremen uit de woningmarkt weren.

Middenhuurwoningen zijn vooral bedoeld voor starters, jonge huishoudens die willen doorstromen uit de sociale huur en huishoudens en gezinnen met een middeninkomen. Woningen die qua prijs in het middensegment horen zijn nu vaak te klein voor de doelgroep, terwijl woningen die qua oppervlak wel bij de doelgroep passen (60 tot 90 m2) vaak in het dure segment vallen.

In de nieuwe kaders staat dat de woningen minimaal 50 m2 moeten zijn bij een huur vanaf

710 euro, oplopend tot minimaal 80 m2 bij een huur van 950 euro per maand. Voor de binnenstad, stationsgebied, Beurskwartier en Lombokplein geldt een andere verhouding, oplopend van minimaal 40 m2 bij een huur vanaf 710 euro tot minimaal 60 m2 bij een huur van 950 euro per maand. De huurstijging mag niet hoger zijn dan de inflatie en de periode waarin de woningen minimaal in dit segment verhuurd worden, wordt verlengd van tien naar twintig jaar. Hiermee wordt voorkomen dat woningen door huurstijging te snel in het dure segment terechtkomen.

Stec Groep deed begin dit jaar onderzoek naar de middenhuursector in Utrecht en noemt de stad met haar aanpak ‘innovator en koploper’. Onder meer omdat Utrecht als eerste gemeente met een Actieplan Middenhuur werkte. Hiermee wordt sinds 2014 actief ingezet op verhoging van het aantal woningen in het middensegment. Dit doet Utrecht onder meer door duurzaam overleg met marktpartijen, stimuleringsmaatregelen zoals een bidbook met kansrijke ontwikkellocaties, privaatrechtelijke overeenkomsten en gereduceerde grondprijzen. Samen met de nieuwe kaders worden deze instrumenten nu eenduidiger ingezet en intensiever gemonitord. Bij onvoldoende resultaat zal Utrecht ook andere, minder vrijblijvende instrumenten inzetten.

De nieuwe kaders gaan alleen voor nieuwe projecten gelden. De gemeenteraad besluit na verwachting dit najaar over het voorstel.