Huurders krijgen in 2024 €557.818 aan teveel betaalde huur terug

In Utrecht kunnen huurders terecht bij het Huurteam dat – in opdracht van de gemeente-Utrecht – helpt met problemen zoals te hoge huren of servicekosten, te dure all-in-contracten, onterecht berekende kosten en huuropzeggingen. In 2024 zijn in totaal 323 huurprijscontroles uitgevoerd. Bij ruim 70% van de gevallen zijn misstanden geconstateerd.

Bij misstanden adviseert het Huurteam over de meest geschikte procedure bij de Huurcommissie – bijvoorbeeld om bezwaar te maken tegen een huurverhoging of om huurverlaging te vragen. Wanneer een huurder de procedure doorzet, helpt het Huurteam daarbij. In 2024 heeft het Huurteam 351 procedures geadviseerd. De meest geadviseerde procedure vorig jaar was de toetsingsprocedure, waarbij de huurder – als blijkt dat die teveel huur vraagt – de teveel betaalde huur over de totale huurperiode moet terugbetalen. In totaal zijn 143 van de 351 geadviseerde procedures gestart; dat komt neer op ruim 40%. De totaal gerealiseerde huurverlaging bedraagt €557.818.

Dennis de Vries, wethouder Wonen: “De jaarcijfers laten zien dat wonen een verdienmodel is. Door schaarste op de woningmarkt, zeker in steden als Utrecht, vragen particuliere verhuurders prijzen die absurd hoog zijn als je het afzet tegen wat huurders krijgen. En de huurder betaalt, want zie maar eens een andere woning te vinden. In Utrecht kunnen huurders een melding maken bij het Huurteam. Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap is het ook mogelijk om misstanden te melden bij de gemeente. We werken samen met het Huurteam bij het oppakken van meldingen; het Huurteam helpt de huurder, de gemeente pakt de verhuurder aan.”

“We zien dat het aantal woningopnames van het Huurteam terugloopt, wat deels kan worden verklaard door de angst om op straat te worden gezet als je als huurder klaagt of vraagt om huurverlaging. Ik vrees dan ook dat de aantallen en bedragen die we zien in de cijfers van het Huurteam maar het topje van de ijsberg zijn. Voor mij onderstreept het dat er in Utrecht te veel particuliere huurbazen zijn die hun woningen slecht onderhouden en tegelijkertijd de hoofdprijs vragen – ik vind dat verwerpelijk.”

Huurteam

Het Huurteam speelt een belangrijke rol bij de aanpak van misstanden op de particuliere woningmarkt. Ieder jaar brengt het Huurteam verslag uit van de resultaten. Die worden gemeten in woningopnames, vervolgtrajecten, gestarte procedures en de gerealiseerde huurprijsverlaging.

In 2024 deed het Huurteam minder woningopnames –  feitelijk huurprijscontroles – maar bood meer juridische ondersteuning. De behoefte aan juridisch advies had vaak te maken met wat kan en mag volgens de nieuwe landelijke regels voor goed verhuurderschap. Deze adviezen betroffen vaak complexe, inhoudelijke vragen die niet door de Huurcommissie kunnen worden opgelost, maar die zich ook (nog) niet lenen voor doorverwijzing naar bijvoorbeeld een advocaat.

Het Huurteam zag het aantal woningopnames in 2024 dalen ten opzichte van voorgaande jaren; van 457 in 2023 naar 323 in 2024). Het Huurteam ziet deze trend ook in andere steden. Deels komt dit door de intakegesprekken die tegenwoordig worden gevoerd, waardoor een woningopname soms niet meer nodig is. De Vries: “We kunnen het niet hard maken, maar we denken dat veel huurders misstanden niet durven te melden, uit angst om op straat te worden gezet. Ergens begrijp ik dat wel, maar om écht op te kunnen staan tegen malafide pandjesbazen, hebben we hun ervaringen wél nodig. Vorig jaar hebben we daarom een grootschalige campagne opgezet, om huurders te wijzen op ons meldpunt. Ik wil huurders écht oproepen om zich te melden als ze te maken krijgen met misstanden.”

Resultaten

De belangrijkste resultaten van het Huurteam op een rij:

In 2024 zijn in totaal 323 huurprijscontroles uitgevoerd. Hierbij zijn 89 kamers (onzelfstandig) en 234 zelfstandige woningen (studio’s, appartementen) gecontroleerd.

Bij 72,7% van de gevallen zijn één of meer misstanden geconstateerd (235 adressen). Dit is lager dan in 2023 (84,7%).

Bij 198 van de 235 adressen is een vervolgtraject gestart (84%). Om verschillende redenen starten niet alle huurders (direct) het geadviseerde vervolgtraject, bijvoorbeeld wanneer zij op korte termijn verhuizen. Ook adviseert het Huurteam de huurder om te wachten met het opstarten van de procedure totdat het contract is omgezet in een conctract voor onbepaalde tijd.

Bij 37 adressen was een vervolgtraject niet (meer) mogelijk.

In totaal heeft het Huurteam 351 procedures geadviseerd. Een vervolgtraject kan uit verschillende procedures bestaan.

De meest geadviseerde procedure is dit jaar de toetsingsprocedure. Vorig jaar was dit de huurverlagingsprocedure.

143 van de 351 geadviseerde procedures zijn daadwerkelijk gestart (41%).

Wanneer alle geadviseerde procedures gestart zouden worden, zou dit leiden tot een gemiddelde jaarlijkse huurverlaging van €627.744. Vorig jaar was dit €350.892.

De totaal gerealiseerde huurverlaging in 2024 bedraagt € 557.818. Vorig jaar was dit €128.375.

De gemiddeld teveel gevraagde huur bedraagt €298,67. Dit is €167,17 meer dan vorig jaar, maar dat komt ook omdat tegenwoordig meer soorten procedures worden meegenomen in de telling.

Het Huurteam heeft 242 juridische trajecten behandeld in 2024, tegenover 84 in 2023. Nieuwe wet- en regelgeving heeft ertoe geleid dat meer huurders de vraag stellen of hun huurovereenkomst in overstemming is met de regels.